Jelzáloglevél (jelentése: példa) Hogyan működik?

Jelzáloglevél jelentése

A jelzálogkötvény a befektető számára kibocsátott kötvényre utal, amelyet jelzálogkölcsönök fedeznek, biztosítva ingatlanokat (lakóingatlanok vagy kereskedelmi célú ingatlanok), és ezért a hitelfelvevőt előre meghatározott sorozatok fizetésére készteti, amelyek elmulasztása eladáshoz vagy lefoglaláshoz vezethet. az eszköz.

A befektetők havi befizetést kapnak, amely tartalmazza a kamatot és a tőkeösszeget is, amikor a hitelfelvevő kamatot fizet és az adósság visszafizetését fizeti, aki kölcsönvett pénzt azáltal, hogy fedezetül tart néhány ingatlaneszközt, és ha a hitelfelvevő nem teljesít, az eszköz eladható a kötvénytulajdonosok kifizetésére. eszközök biztosítják.

Hogyan működik a jelzáloglevél?

Amikor egy személy vásárol egy otthont és finanszírozza azt jelzálogként történő megtartásával, a hitelező addig kapja meg a jelzálog tulajdonjogát, amíg a hitelt teljes mértékben ki nem fizetik. A hitelező olyan bankokat és jelzálog-társaságokat foglal magában, amelyek hitelt adnak az ilyen ingatlaneszközökre. Ezután a bankok egyesítik ezeket a jelzálogkölcsönöket, és kedvezményesen eladják befektetési banknak vagy bármely kormányzati szervnek. Így a bankok azonnal pénzt kapnak, amelyet eredetileg túllépnének egy hitel futamidején, és a nemteljesítés kockázatát is sikerül a befektetési bankokra hárítaniuk.

Ezután egy befektetési bank átadja ezt a csomagot egy SPV-nek (speciális célú gazdasági társaság), és kötvényeket bocsát ki azokra a kölcsönökre, amelyeket jelzálog fedez. Az ezekből a kölcsönökből származó pénzáramlás kamat és tőkefizetés formájában történik havonta a jelzáloglevelek tulajdonosainak. Ezt a jelzálogkölcsön-összevonási folyamatot és az adósságra jutó pénzáramlás átadását a kötvénytulajdonosoknak értékpapírosításnak nevezik. A befektetési bank megtartja részesedését a hitel kamatösszetevőjében, és a kamat és a tőke többi részét átadja a kötvénytulajdonosoknak.

Típusok

Különböző típusú MBS (jelzálog-fedezetű értékpapír) létezik -

# 1 - Jelzálog átutalási értékpapírok

Az MBS ezen típusa szerint a kifizetéseket arányosan teljesítik a kötvénytulajdonosok között, amint beérkeznek. Ha az összes kibocsátott kötvény összege 1000 dollár, 1000 dollár, és 10 befektető rendelkezik 100 kötvénnyel, akkor minden befektető megkapja a nekik átutalt fizetés 1/10-ét. Minden befektető részesedését kapja meg a részesedése szerint. Ha vannak előtörlesztések, azt arányosan továbbadják a kötvénytulajdonosoknak. Egyetlen kötvénytulajdonos sem kaphat többet vagy kevesebbet, mint a teljes kötvénytartás aránya ezekben a jelzálogokban. Nemteljesítés esetén minden befektető viseli a veszteséget (ha az eszköz értéke a kötvények névértéke alá csökken) a kötvények arányához képest.

Tehát az MPS-befektetők vagy a kötvénytulajdonosok előre fizetési és hosszabbítási kockázattal néznek szembe a részesedésükkel megegyező mértékben.

# 2 - CMBS (fedezett jelzálog fedezetű biztonság)

Fentebb láthattuk, hogy az MPS-befektetők szembesülnek-e az előtörlesztési kockázattal, és az előre történő fizetés esetére, hogy minden befektető hogyan kapja meg, függetlenül attól, hogy szükségük van-e rá, vagy előnyben részesítik-e abban az időben. Sok befektető foglalkozik az előtörlesztéssel és a nemteljesítési kockázattal.

A CMBS segít enyhíteni ezeket a problémákat azáltal, hogy a jelzálogkölcsönökből származó pénzáramlást különböző osztályokba vagy rétegekbe sorolja, úgynevezett részletekben, így minden osztály eltérő módon van kitéve mindkét kockázatnak. Az egyes részleteket a fizetés felosztására vonatkozó különféle szabályok szabályozzák. Minden részlet havonta kap kamatfizetést, de a tőke és az előtörlesztés összege egymás után kerül kifizetésre. A CMBS felépítése oly módon történik, hogy minden kötvényosztály sorban nyugdíjba vonulna.

Ha 4 részlet van, akkor a havi tőke és a részletek előtörlesztés szabálya a következő lenne:

1. részlet - Megkapja az összes tőkeösszeget és előlegeket, amíg a tőkeegyenleg nulla.
2. részlet - Az 1. részlet teljes kifizetése után; mindaddig megkapja az összes főösszeget és előtörlesztéseket, amíg a főegyenleg nulla lesz.
3. részlet - A 2. részlet teljes kifizetése után; mindaddig megkapja az összes főösszeget és előtörlesztéseket, amíg a főegyenleg nulla lesz.
4. részlet - A 3. részlet teljes kifizetése után megkapja a tőkeösszeget és az előtörlesztéseket, amíg a tőkeegyenleg nulla lesz.

Tehát így az előlegkockázatot elosztják a részletekben. A legnagyobb az előtörlesztési kockázat az 1. részletben van, míg az alacsonyabb részek lengéscsillapítóként működnek abban az esetben, ha a hitelfelvevő nem teljesít. A fenti példában a 4. részlet a legmagasabb nemteljesítési kockázattal és a legalacsonyabb előtörlesztési kockázattal jár, mivel az előleg visszafizetésre kerül, miután a fenti három részlet teljes mértékben kifizetésre került, és késedelem esetén el kell viselnie a veszteségeket.

Példa

Tegyük fel, hogy 10 ember 100 000 dolláros, 6% -os hitelt vett fel azzal, hogy a házat az ABC bank biztosítékaként tartotta, összesen 1 000 000 dolláros jelzálogkölcsönként. A Bank ezután eladná ezt a jelzálogkészletet egy befektetési banknak, az XYZ-nek, és ezt a pénzt újabb hitelek felvételére fordítaná. Az XYZ 1 000 000 dollár (1000 darab 1000 dollár kötvény) kötvényeket adna el 5% -on, amelyeket ezek a jelzálogkölcsönök fedeznek. Az ABC bank az 1. hónapban kapott kamatot (5000 dollár) és fizetési elemet továbbadja az XYZ-nek, miután fedezetet vagy díjat tartott. Tegyük fel, hogy a megtartott díj a kölcsön összegének 0,6% -a (havi 0,05%), tehát az 1. hónapban az XYZ-nek átutalt összeg 4500 USD plusz visszafizetési összeg. Az XYZ emellett megtartja a kölcsön összegének 0,6% -os (havi 0,05% -os) felárát, és az első hónapban a 4000 dollár plusz visszafizetési összeg kamatának fennmaradó részét tovább utalja a jelzáloglevelek tulajdonosainak.

Így a befektetési bank több jelzálogkölcsönt vásárolhat egy banktól a kötvények eladásából származó pénz révén, és a bankok a jelzálogkölcsönök eladásából származó pénzt is felhasználhatják újabb hitelek nyújtására. A lakástulajdonosok nemteljesítése esetén a jelzálogkölcsönöket el lehet adni a befektetők kifizetésére.

Jelzálog vs kötvény

A kötvény és a jelzáloglevél között a fő különbség az, hogy a kötvény nincs biztosítva, és csak a kibocsátó társaság teljes hitével és hitellel rendelkezik, míg a jelzáloglevelet fedezet fedezi, amelyet el lehet adni abban az esetben, ha a hitelfelvevő nem teljesít. Ezért az MBS kamatlába alacsonyabb, mint a kötvények, az alacsonyabb kockázat miatt.

A másik különbség a fizetésben és a fizetés gyakoriságában rejlik. A jelzálogleveleket havonta fizetik, és tartalmazzák a kamatot, valamint a fő elemet. A kötvénykötvényeket viszont évente vagy félévente fizetik ki, amely csak kamatösszetevőt tartalmaz, és a tőkeösszeget lejáratkor fizetik ki.

Előnyök

A jelzálog fedezetű értékpapírok magasabb hozamot kínálnak, mint a kincstári értékpapírok.
A jelzáloggal fedezett eszközök támogatása miatt magasabb kockázattal korrigált hozamot kínál, mint más kötvénykötvények, ami csökkenti annak kockázatát.
Eszköz diverzifikációt biztosítanak, mivel alacsony a korrelációjuk más eszközosztályokkal.
Rendszeres és gyakori jövedelmet biztosít a többi fix jövedelmű termékhez képest. Az MBS havonta fizet, míg a vállalati kötvények éves vagy féléves fizetést kínálnak.
A jelzálog fedezetű értékpapír biztonságosabb befektetés, mint a kötvények, mivel nem teljesítés esetén a fedezet eladható a kötvénytulajdonosok kifizetésére.
Az MBS-nek nincs kockázati kockázata, mivel a lejáratkor nincs egyösszegű tőkefizetés, mivel a havi fizetés kamatot és tőkeösszetevőt tartalmaz, amely a kötvény élettartama alatt eloszlik. Míg más kötvényekben magas a lejárati kockázat a lejáratkor esedékes egyösszegű tőkefizetés miatt, amely növeli a kötvénytulajdonosok kockázatát.

Hátrányok

A jelzálog fedezetű értékpapír alacsonyabb hozamot kínál, mint a kötvények.
A jelzálog fedezetű értékpapír, amelyet gyakran biztonságos befektetésként emlegettek, negatív nyilvánosságot keltett, mivel szerepet játszott a 2008-as másodlagos jelzáloghitel-válságokban. A bankok a magas jövedelmezőség miatt önelégültek és hitelt adtak ki alacsony hitelképességű embereknek. Amikor a másodlagos jelzálogkölcsönök nem teljesítettek, ez dollármillió befektetői pénz elvesztését és sok nagy befektetési bank, például a Lehman testvérek csődjét eredményezte. Tehát ezek a kötvények ugyanolyan jóak, mint az eszköz, és az emberek pénzt vesznek fel ezekre az eszközökre.
Az ilyen kötvénytulajdonosok az előtörlesztés kockázatával szembesülnek, ha a kamatláb csökken a piacon. Ezenkívül az általuk kapott pénzt alacsonyabb árfolyamon kell befektetni, ami csökkenti a megtérülést.

Következtetés

A jelzáloglevelek eszközosztályként diverzifikációt kínálnak, és a kincstárnál magasabb hozammal és alacsonyabb kockázattal kínálják a befektetőt, mint a kötvények. Sőt, pénzt biztosítanak a befektetési bankok számára, hogy több jelzálogkölcsönt vásároljanak, a bankok pedig több pénzt kölcsönöznek, ami elősegíti a jelzálog-kamatok versenyképességét és a piacok likviditását.