Műveletekből származó pénzeszközök (FFO) Ingatlan pénzforgalmi mutatói

Mi az FFO (Funds From Operations)?

Az FFO (Funds from Operations) általában az Real Estate Investment Trust (REIT) által generált pénzáramokra utal, és kiszámításához az időszak nettó jövedelméből kivonjuk a kamatbevételt és az eszközök értékesítéséből származó nyereséget, és hozzáadjuk a kamatköltséget, az értékcsökkenést és az eszközértékesítés veszteségei.

Az FFO-t a műveletekből származó pénzáramlás mérésére használják, és így hasonló a „Műveletekből származó cash flow-hoz”. Ezt azonban általában az „Real Estate Investment Trust” (REIT) által generált pénzáramlásokra használják.

Az ingatlancégek esetében az FFO-t használják teljesítmény-referenciaértékként, mivel az ingatlanértékek bizonyítottan ingadoznak a makrogazdasági feltételekkel, és a költségelszámolási példák felhasználása a pénzügyi feltételek kiszámításához általában nem szolgál a teljesítmény pontos mérésére.
Ez magában foglalja az üzleti tevékenységből származó pénzeszközöket, kivéve a finanszírozással kapcsolatos cash flow-kat, például kamatbevételeket vagy kamatráfordításokat. Nem tartalmazza a befektetett eszközök értékcsökkenését vagy amortizációját, valamint az eszközök elidegenítéséből származó nyereséget vagy veszteséget sem.
Az Real Estate Investment Trusts (REIT) egy olyan vállalkozás, amely elsősorban az ingatlanügyletekből származó jövedelem alapján működik. Az ilyen REIT-vállalatok kereskedelmi ingatlanokkal foglalkoznak. Ide tartozik az irodák és épületek, raktárak, kórházak, bevásárlóközpontok, szállodák stb.

Alapok a műveletek képletéből

Az alapok műveletekből történő kiszámításakor használt összes tényező megtalálható a társaság eredménykimutatásában. Ezek a tényezők magukban foglalják a nettó jövedelmet, az értékcsökkenést, az amortizációt, valamint az ingatlanok és rendkívüli tételek értékesítéséből származó nyereséget.

FFO képlet = Nettó jövedelem + Ingatlan eszközök értékcsökkenése és amortizációja - Eszközértékesítés nyeresége (veszteség) + Adósság vagy rendkívüli tételek szerkezetátalakításának veszteségei (nyeresége)

FFO-számítás (Washington REIT esettanulmány)

1. lépés - Azonosítsa a nettó jövedelmet az eredménykimutatásból

Fentről megjegyezzük, hogy a Washington REIT 2000. évi nettó jövedelme 45 139 dollár. Hasonlóképpen, az 1999-es és 1998-as nettó jövedelme 44 301 dollár, illetve 1998-ban 41 064 dollár.

(kérjük, vegye figyelembe, hogy a számok ezerben vannak megadva)

2. lépés - Az ingatlanok értékcsökkenésének és amortizációjának meghatározása

Ez az eredménykimutatás része.

Értékcsökkenési leírás (2000) = 22 723 USD
Értékcsökkenés és amortizáció (1999) = 19 590 USD
Értékcsökkenés és amortizáció (1998) = 15 339 USD

3. lépés - Az eszközök értékesítésének nyereségének (veszteségeinek) azonosítása

Ez az adat szintén az eredménykimutatás része.

Eszközök értékesítéséből származó nyereség (2000) = 3567 USD
Eszközök értékesítéséből származó nyereség (1999) = 7 909 USD
Eszközértékesítés nyeresége (1998) = 6764 dollár

4. lépés - Az elemek vagy rendkívüli tételek szerkezetátalakításával kapcsolatos nyereségek (veszteségek) meghatározása

Ebben a három évben nincs nyereség (veszteség) a szerkezetátalakítási költségek vagy a rendkívüli tételek tekintetében.

5. lépés - A Formula alkalmazása

FFO (2000) = 45 139 USD + 22 723 USD - 3567 USD = 64 295 USD
FFO (1999) = 44 301 USD + 19 590 USD - 7 909 USD = 55 982 USD
FFO (1998) = 41 064 USD + 15 339 - 6 764 USD = 49 699 USD

Korrigált FFO

A működtetésből származó kiigazított pénzeszközök (AFFO) kiszámítása a nettó jövedelem kiigazítása után történik, célja a számviteli módszerek kompenzálása. Ezek a számviteli módszerek torzíthatják az ingatlanbefektetési alapok valódi teljesítményét. Az AFFO számítása kivonja az FFO-ból az összes tőkésített ismétlődő kiadást, például az épületjavítási projekteket.

Az általánosan elfogadott számviteli elvek (GAAP) megkövetelik a befektetési tulajdonságok időbeli értékcsökkenését. Az ingatlan azonban idővel felértékelődik. Emiatt a szükséges amortizációs ráfordítás, amelyet a GAAP szerint számolnak el, hajlamos arra, hogy a nettó jövedelem mesterségesen alacsonynak tűnjön.

Az FFO kiigazítja az egyszeri tételeket is, mivel ezek a szokásos üzleti szcenáriókban nem fordulnak elő. Például az ingatlanok értékesítéséből származó nyereség (vagy veszteség), amelyet ennek megfelelően el kell távolítani / hozzá kell adni, mivel ez nem a szokásos üzleti tevékenység jellege, és ezért nem járul hozzá a REIT folyamatos osztalékfizetési képességéhez. Néhány elemző a bérleti díjak emelését és bizonyos Capex-t is figyelembe veszi a korrigált műveletekből származó alapok kiszámításakor (AFFO).

Az egy részvényre jutó FFO-t alaposan átgondolt mérőszámként használják a REIT részvényesi tulajdonosi egységenkénti jövedelmezőségének felmérésére. A műveletekből származó pénzeszközöket további általános értékelési többszörösként, valamint P / E többszörösként használják. Így ez a részvényárfolyamok fő mozgatórugója is.

Miért fontos az FFO az ingatlanok szempontjából?

Míg a tőkebefektetők fontosságot tulajdonítanak az olyan mutatóknak, mint az egy részvényre jutó eredmény EPS vagy az ár-nyereség arány (P / E), miközben a részvényeket elemzik, a REIT befektetői az FFO alapján döntenek.
Mielőtt a REIT-be fektetne, győződjön meg róla, hogy milyen az ár, a döntés nem kizárólag az FFO-n vagy az AFFO-n alapul, mivel a felszínen jól látszó befektetés a jövőben nem biztos, hogy jó döntésnek bizonyul, mivel az árak a sok befektető vásárolja meg.
A REIT részvényenkénti nyeresége (EPS) a hagyományos részvényekhez képest természetesen alacsony vagy akár negatív is lesz. Így a REIT ár-jövedelem (P / E aránya) nem kedvező többszörös, miközben a befektetési döntések meghozatalát egy távoli második mutatónak kell tekinteni annak értékelése során.

Különbségek a CFO és az FFO között

A cash flow, amint a neve is mutatja, kiszámítja a vállalkozás műveleteiből keletkező készpénz és pénzeszköz-egyenértékek teljes összegét. Az FFO azonban fontosabb intézkedés az ingatlanüzlet területén, mivel ezek az intézkedések kompenzálnak egy fontos elemet, az értékcsökkenést.
Az ingatlanüzlet esetében az ingatlanok értéke mindig növekszik az idő múlásával; így ez egyáltalán nem költség. Az IRS szerint, amikor a vállalkozások hosszú távú eszközökkel, például berendezésekkel, számítógépekkel és épületekkel rendelkeznek, ezeket az eszközöket le kell értékcsökkenteni, hogy tükrözzék a jelenlegi pénzügyi helyzetet.
Az ingatlanok esetében azonban ezeknek az ingatlanoknak nincs „eltarthatósági idejük”, vagy más szavakkal, soha nem csökkennének minimális értékre az adott időszak alatt. Éppen ellenkezőleg, ezek az eszközök felértékelődnek, és ezért nem számítanak bele az eredménykimutatásban felszámítandó költségként.
Így a működési cash flow és az FFO hasonló mutatók. Azonban nem teljesen ugyanaz. A pénzforgalom nagyszerű módja lehet egy vállalkozás pénzügyi jólétének értékelésére, de ha az ingatlaniparról van szó, a mutatók eltérnek a szokásos üzleti forgatókönyvtől.
Annak értékelése céljából, hogy a REIT keres-e elégtételt osztalékainak fedezéséhez, az FFO a megfelelő út. Segít abban, hogy jobb képet kapjunk, mint egy rendes pénzügyi igazgató.

Következtetés

Így a műveletekből származó pénzeszközökre szükség van a REIT elemzéséhez, mivel amikor az alapul szolgáló eszközök értéke növekszik, akkor az értékcsökkenést nem szabad figyelembe venni a műveletek eredményében. A vállalkozás pénzügyi eredményének jobb mutatójának tekintik, mint a nettó jövedelemnek, azonban mivel a számviteli chicaery befolyásolhatja a pénzügyi kimutatások számos aspektusát, mindig jobb, ha mérések kombinációjára támaszkodunk, nem pedig egyetlen intézkedés a befektetési döntések meghozatala közben.

Még akkor is, ha az FFO-t széles körben figyelembe veszik a REIT jövedelmezőségének meghatározásában; gyakran hajlamos lehet a számviteli változásokra, újrafogalmazásokra és manipulációkra. Kérjük, mielőtt befektetési döntést hozna, vegyen figyelembe két vagy három mutatót és egyéb üzleti tényezőt.